L’acquisto di una casa da un venditore che l’ha ricevuta in donazione potrebbe rivelarsi un’operazione difficile e complicata se non si conoscono le norme e i rischi che la compravendita potrebbe comportare.
Partiamo dal fatto che nessuna legge impedisce la compravendita di un immobile proveniente da un atto di donazione mentre esistono norme ben chiare che tutelano gli eredi piu’ stretti del defunto (chiamati legittimari, di solito il coniuge e i figli) impedendo che la loro quota di legittima (cioè, la parte di eredità che spetta loro per legge) possa essere lesa da donazioni effettuate in vita dal defunto (de cuius). C’è infatti il pericolo che gli eredi del donatore avanzino richieste per riavere l’immobile anche nei confronti del terzo acquirente che dovrà restituire ciò che ha già pagato e, nel caso, rivalersi sul venditore (donatario). Quindi occorre tutelarsi in questa particolare situazione.
Come tutelarsi per acquistare un immobile donato ? Di seguito ti illustro tre possibili alternative
Prima di tutto devi sapere che, se hai firmato un compromesso senza essere preventivamente informato che la provenienza dell’immobile era di natura donativa, hai la possibilità di rifiutarti di firmare il rogito.
La prima possibilità è quella di chiedere agli eredi di :
firmare una liberatoria con la quale questi dichiarano di non impugnare la donazione (se il donante è ancora in vita)
di rinunciare all’azione di restituzione (se il donante è defunto). In pratica, si stipula un atto notarile in cui le due parti in causa, ossia coloro che impugnano la donazione e colui che ha comprato il bene, firmano una rinuncia dove entrambi prendono atto dell’acquisto e sottoscrivono l’impegno a non negare la donazione fatta e gli eredi si impegnano a non agire contro la terza persona acquirente.
Un’altra possibilità è quella di sciogliere l’atto di donazione cosi’ che l’immobile oggetto di donazione passi da chi lo ha ricevuto a colui che lo ha donato. Quest’ultimo venderà direttamente il bene a chi vuole acquistarlo. In questo modo l’azione non può essere contestata da coloro che sarebbero i legittimi eredi, perché essi possono contestare solo le donazioni ma non gli atti di compravendita.
Una terza possibilità è rappresentata dalla sottoscrizione di una polizza assicurativa per tutelare l’acquirente dall’eventuale rischio di dover restituire l’immobile.
Naturalmente, esistono dei termini di prescrizione per gli eredi legittimari : la legge prevede infatti 20 anni dalla trascrizione della donazione e 10 anni dall’apertura della successione (che di norma coincide con il decesso del donante).
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